Договор аренды: полное руководство по оформлению и исполнению в 2024 году
Договор аренды регулирует передачу имущества во временное пользование за плату. Он нужен бизнесу для аренды офисов, складов, оборудования, а гражданам — для жилья и автомобилей. В 2024 году арендаторы сталкиваются с индексацией ставок, требованиями к ESG, цифровой регистрации и новыми правилами учёта. В этом руководстве объясняем, как правильно заключить договор аренды, какие условия включить, как учитывать аренду в бухгалтерии и что делать при спорах.
Например, ООО «Логистик» арендует склад 2 000 м² на 5 лет. В договоре прописаны базовая ставка 700 ₽/м², ежегодная индексация по индексу CPI, обеспечение в виде депозита за один месяц и опция выкупа оборудования арендатора при расторжении. Компания регистрирует долгосрочный договор в Росреестре, отражает аренду по стандарту ФСБУ 25/2018 и учитывает право пользования активом на балансе.
Правовое регулирование
Основные нормы содержатся в главе 34 ГК РФ. Аренда делится на аренду недвижимости, транспортных средств, оборудования, прокат. Для отдельных объектов применяются специальные законы (например, Закон о лизинге, Жилищный кодекс). Арендодатель обязан передать имущество в надлежащем состоянии, арендатор — поддерживать его и вовремя платить аренду.
Виды аренды
- Краткосрочная аренда (до года) — часто не требует регистрации.
- Долгосрочная аренда (свыше года) — подлежит госрегистрации.
- Субаренда — передача арендованных прав третьим лицам при согласии собственника.
- Лизинг — финансовая аренда оборудования с последующим выкупом.
- Офисный и складской найм — включает эксплуатационные расходы и дополнительные услуги.
Структура договора
Ключевые разделы:
- Предмет и характеристика имущества.
- Срок аренды, порядок продления.
- Размер и структура арендной платы (фиксированная, переменная часть, эксплуатационные расходы).
- Права и обязанности сторон, порядок ремонта, страхования.
- Депозит, банковская гарантия или поручительство.
- Порядок передачи имущества (акты), возврата и выкупные опции.
- Индексация, пересмотр платы, ответственность за просрочку.
- Условия расторжения, форс-мажор.
Регистрация и требования
Долгосрочные договоры аренды недвижимости регистрируются в Росреестре. Для этого подаются договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, квитанция госпошлины. Без регистрации договор не действует в отношении третьих лиц. Аренда государственного имущества проходит через торги и согласование с ведомствами.
Учёт аренды
С 2022 года применяется ФСБУ 25/2018:
- арендатор признаёт актив в форме права пользования и обязательство по аренде;
- арендодатель отражает доходы по методу начисления;
- в налоговом учете расходы признаются равномерно, учитывается НДС по услугам;
- операционные и финансовые одежды учитываются по-разному.
Для МСП доступен упрощенный учет, но важно контролировать существенность.
Риски и защита
Основные риски:
- рост арендных ставок — используйте индексацию по понятному индексу и потолок повышения;
- несоблюдение условий эксплуатации — прописывайте штрафы и регулярные осмотры;
- просрочка платежей — обеспечительный депозит, банковская гарантия;
- споры о ремонте — разделяйте текущий и капитальный ремонт;
- проблемы с субарендой — заранее согласуйте порядок передачи прав.
Цифровые инструменты
В 2024 году доступны:
- электронная регистрация договоров через платформу Росреестра;
- электронный документооборот и ЭП для актов;
- сервисы мониторинга платежей и управленческие панели;
- онлайн-мониторинг инженерных систем (IoT) для контроля состояния объекта.
Часто задаваемые вопросы
Нужна помощь с договором аренды?
BizFin Pro подготовит договор, проведет переговоры, зарегистрирует в Росреестре и настроит учет аренды в соответствии с ФСБУ.
Оставьте заявку, чтобы получить экспертизу по вашей сделке.
